随着年后市场逐渐复苏，很多读者咨询我关于房子的问题，包括看中的板块小区能不能买，哪些资产值得持有，哪些得卖出以及如何看待后市走势。

　　尽管复苏之下，深圳楼市依然存在骂骂咧咧的声音，但也不妨碍一批长期看好深圳的潜在购买力继续顺势而行。

　　01

　　当下，深圳楼市有一个很直观的感受，就是没房的想买房，有房的想换房。

　　特别是北上广深陆续放松限购之后，越来越多手持几套房的深圳业主意识到，留给他们卖掉劣质资产，然后趁势换成优质资产的时间不多了。

　　现在买房，已经不再是拼数量的时代，而是拼质量的时代。

　　远郊大别墅，不如南山品质房；歪瓜裂枣再多，也比不上深圳湾一套优质豪宅。

　　从存量结构来看，深圳建市40多年，全深圳商品房只有200万套左右，而常住人口却达到了1700多万。

　　这是一个令人非常扎心的数据。

　　你可以试想一下，一个家庭，如果是三口人住在一套房子的话，那么只有600多万人可以住在属于自己的商品房。

　　同时，你会发现另外一个更扎心的数据，那就是深圳城中村常住人口1300万。也就是说，有超70%的人住在城中村。

　　这个数据可以侧面说明，根本没有那么多深圳人拥有商品房，因为少部分人拥有多套房。

　　深圳住房需求的缺口有多大，可想而知。

　　这也是为什么很多好房子，总是被一小撮人换来换去的主要原因。

　　包括一些豪宅业主，因为板块、小区、楼层、户型等因素，也存在升级改善需求。

　　而这些刚需和改善需求，在未来还会慢慢释放出来，因为攒钱和攒名额都需要时间，谁最先上车占了城市的优质资源，谁就能最先获利。

　　02

　　楼市进入极度分化状态，几乎已经成为当下的共识。

　　在深圳这样的一线城市，对于选筹层面，主要就是考量房子的地段和品质。

　　到底什么才是好地段呢？

　　从房产升值的角度，成熟配套片区涨幅往往跑不赢新兴发展片区。主要在于，前者处于成熟期，增值预期比较弱；后者处于成长期，未来存在很大的增量价值。

　　从产业供需的角度，远郊片区产业薄弱且供应多，核心片区产业强悍且供应少。就拿去年来说，深圳共入市了100多个新盘，但核心片区的供应并不多，而龙岗、龙华、坪山和光明的供应量仍然排在前面。

　　综合分析下来，深圳最好的板块是：香蜜湖、华侨城、深圳湾、后海、科技园、蛇口、前海、宝中和碧海。也就是围绕着福田、南山到宝中碧海的海岸线买房，通常不容易出错。

　　至于品质这块，既要符合大众的住房需求，也要经受得住时间的考验。
观察市场后，你会发现老破旧、楼梯房和远郊房等这类非主流产品往往很难出手。尤其是市场不好的时候，降价总是一个比一个狠。因为不仅你想卖掉置换，别人也想努力卖掉置换。

　　所以，我不建议大家去买太老的房子，楼龄要尽量控制在15年以内。

　　如果你手上持有老小区、非主流产品等劣质资产，在能力范围内尽快着手卖掉置换，因为当下这个绝佳置换窗口期可能是你最后的出逃机会。

　　03

　　置换这件事，就像是打怪升级。一路披荆斩棘，从远郊区换到核心区，由小房子换成大房子，每一次升级改善，都保证让自己的资产处于更理想的状态。

　　刚需买房在选筹上，也是同样逻辑。

　　随着分化行情越来越严重，有一大批房产必然会即将面临被淘汰的局面。这是趋势，也是市场规律。

　　所以，宁可不买房，也不要瞎买房。

　　从房产投资的角度而言，全国663个城市，随着我国城镇化进入最后阶段，现在98%以上的房子都没有价值了，只有不到2%的房子，才是未来真正的硬通货。

　　对买房人来说，如何选到这前2%的房子就尤为重要，因为这将会直接影响你家庭未来能达到的阶层高度。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身

　　买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。

　　如果你感觉无从下手，对买房感到迷茫，欢迎你私信我预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。